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房企轉型服務商 誰將成為最後贏傢

10月23日,中海物業在港實現分拆上市。這是繼彩生活之後,又一傢上市的物業管理公司。無論是彩生活還是中海物業,資本市場均給予瞭30多倍的市盈率,遠高於房地產開發板塊的上市房企。

對於尋求轉型的上市房企而言,如果能獲得資本市場的支持,不僅能獲得更高的估值,還能通過股權融資加快轉型勞工創業貸款率利信貸年息銀行信貸比較步伐。在房地產服務產業鏈的掘金路上,又有多少房企能成為贏傢?

10月23日,中海物業在港上市,成為繼彩生活之後,又一傢上市的物業管理公司。曾經密不可分的物業服務和地產兩大板塊,在白銀時代,開始走出獨立拆分的道路。

最大房企萬科的觸角伸入商辦、教育、養老和傢裝等領域,力圖挖掘房屋交付後利潤的用意十分明確。綠城集團也表示,主營業務利潤的新增長點將來自代建、電商、地產金融、園區服務等服務領域。

德銀發表報告肯定綠城輕資產的做法,認為其在房地產開發管理上走輕資產路線的主張符合發展策略,是用最小資本達到擴展的有效方法,走輕資產路線的主張可增加綠城每股資產凈值約1.99元。而在港股市場,無論是彩生活還是中海物業,市盈率都遠遠超過瞭房地產開發板塊任何企業的市盈率。

資本市場的肯定,讓房企躍躍欲試,想培育出一個地產行業的“微軟”。然而,究竟誰能成就地產行業的微軟,誰能開發出類似windows那樣兼容全國所有類型住宅小區的系統,是綠城、萬科,還是中海、彩生活?截至目前,還沒有答案。

但從綠城、萬科、中海等企業的實際運營看,這些地產服務業務要培育成熟需要時間,要讓它們取代房地產開發,成為公司新的主營業務增長點更需要時間。公司不僅需要花費大量時間扶持服務類業務發展,還要預留足夠的現金和賬面利潤,來為新業務創造內外部環境。這些都是很多企業做不到的。正因此,從目前趨勢看,地產業“微軟”之爭很有可能不會像房地產開發那樣激烈。

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在海通證券房地產分析師塗力磊看來,當房價、地價漲幅低於資金成本後,原有土地價值創造鏈將面臨挑戰,房地產服務產業鏈有望成為新的價值創造點,包括物業服務、城市配套、房地產金融、中介服務等。

盡管越來越多房企意識到服務的重要性,但轉型並非一蹴而就,新業務從拓展到成熟,往往要經歷漫長的培育期,如何在融資渠道、利潤等方面取得平衡,對於房企無疑是考驗。

根據東方證券研究員竺勁的分析,大型房企由於資源實力強大,其轉型方式多為“樹上開花”模式,也就是在原有地產業務上進行業務延伸,多采用分拆和資源變現的方式轉型,好處是在地產主營業務依然強盛時,為新業務的培養提供現金流,甚至利用品牌優勢搭建資本平臺,為新業務打通融資渠道。

以物業服務為例,彩生活、中海物業已登陸資本市場,萬科、碧桂園、富力等也在尋求物業服務分拆上市。由於目前國內TOP20的物業管理公司基本能盈利,這意味著它們能通過運營實現自身造血,可上市融資及擴張並購。

房地產服務多屬輕資產行業,這意味著房企不需要太大的資本投入,便能培養新業務。以恒大健康產業為例,恒大地產投資者關系部經理劉振表示,恒大的互聯網社區醫院的營運成本主要來自兩塊,第一塊是購買設備,第二是20~25個全科醫生每月20萬左右的成本,加上醫院物業主要是租用恒大現有的社區資源,營運成本非常低,這也是恒大健康半年便實現盈利的重要原因。

對於一些創業型新業務,部分大型房企更傾向於采用“試錯”的模式實現優勝劣汰。以萬科的“八爪魚戰略”為例,記者瞭解到,集團總部會給予內部創業項目一個培養期,培育期會視乎每個業務的復雜情況,期限內如果項目仍未能培養出來,集團很可能停止輸血。

與實力雄厚的大型房企相比,竺勁認為,小型房企多采用整體轉型策略,以房地產資產換取現金,然後轉換到新的行業。由於小型房企不具備資源優勢,轉型更依賴於行業的選擇、資金優勢和老板眼光,具有更明顯的“試錯”特征。

易居資本合夥人吳綺敏認為,人才才是房企轉型服務商的關鍵。“首先,地產人的基因裡沒有服務基因,所以一定要用不同的人來做;其次,一定要以市場化方式進行,隻有市場化的團隊和公司,才有生命力;第三,讓這些公司獨立營運,相關人員才有激情把公司做好,按現有體制,很難脫穎而出。”

轉型不再隻是個概念

10月23日,由中海地產分拆上市的中海物業(02669,HK)在香港聯交所正式掛牌,開盤當天股價最高沖至1.45港元。受下半年股市暴跌影響,地產轉型概念一度降溫,但中海物業受到追捧,顯示出與傳統地產股相比,具備服務概念的地產股更容易受到投資者的追捧。“未來房地產行業就是做轉型股票,傳統地產藍籌未來兩年機會都不太大。”在竺勁看來,目前資本市場對地產股轉型的態度已經變化,2014年是講概念,2015年以來,房企需要做的是項目落地和強化單戰略方向,一旦選定一個行業,要不斷加碼,才會有估值提升、受認可。

在諸多從房地產實現轉型的上市公司中,恒大健康是成功案例之一。自今年初借殼新傳媒實現上市後,它的互聯網社區醫院、美容醫院陸續落地,半年報顯示,股東應占利潤同比增幅達10倍。恒大健康今年以來的累計漲幅達到533%,成為港股市場表現最佳的股票之一。

對於尋求轉型的上市房企而言,獲得資本市場的支持,也可通過股權融資加快轉型步伐。竺勁認為,在股市暴跌前,通過資本市場融資實現並購推動轉型,是很多上市房企的做法。隨著股市趨於穩定,融資推動轉型將回到正軌上。

可以肯定的是,在房地產服務產業鏈的掘金路上,隻有少數房企能成為贏傢。陳聰認為,雖然與存量房市場的相關服務有廣闊發展空間,但全世界最大的房地產服務類企業市值規模也遠小於A股龍頭地產開發企業,這或許顯示出服務市場的空間難以媲美傳統開發業務,對於很多開發類企業而言,最後的結果也許是轉型無路。



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netease 本文來源:每日經濟新聞 作者:區傢彥





新聞來源http://money.163.com/15/1030/01/B74U0MRI00253B0H.html
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